Бизнес и финансы

На фоне разрешения временной регистрации в апартаментах постановлением Конституционного суда РФ, предложение апартаментов на рынке новостроек Москвы достигло минимума за рассматриваемый период с 2017 года. По подсчетам аналитиков «Метриум» и ГК «Основа», в старых границах столицы застройщики реализуют всего 4,0 тыс. апартаментов. Наиболее заметно сократился рынок апартаментов в 2025 году.

Общее предложение апартаментов во всех сегментах рынка новостроек в Москве составило 4,0 тыс. единиц, что на 38% меньше, чем в декабре 2024 года. Тогда застройщики предлагали покупателям почти 6,4 тыс. объектов недвижимости этого формата. Между тем максимум предложения был достигнут в четвертом квартале 2018 года – 11,1 тыс. апартаментов.

Массовый сегмент

Предложение апартаментов стандарт- и комфорт-класса в Москве сократилось наиболее резко – на 55% за год, с 2,2 тыс. до 1 тыс. Это значение сопоставимо с абсолютным минимумом за весь период наблюдений (758 единиц в первом квартале 2021 года). Пик предложения в этом сегменте пришелся на февраль 2023 года (3,5 тыс. апартаментов). В целом по рынку массовых новостроек с учетом квартир доля апартаментов составляет всего 11% предложения.

Бизнес-класс

В бизнес-классе объем предложения апартаментов снизился на 22% в 2025 году – с 3,2 тыс. до 2,5 тыс. Это самый низкий показатель с мая 2022 года (2,3 тыс. апартаментов в продаже). Максимальное количество объектов в продаже в бизнес-классе фиксировалось в четвертом квартале 2017 года (5,8 тыс. единиц). Доля апартаментов на рынке новостроек бизнес-класса, включая квартиры, составляет 12%.

«Апартаменты занимают свою важную нишу на рынке столичной недвижимости, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов с апартаментами RED7, Nametkin Tower, МИРАПОЛИС, Emotion, «ФизтехСити» и линейки EVOPARK). – Этот формат остается наиболее доступной точкой входа в новые, качественные комплексы для высококвалифицированных молодых специалистов, студентов и инвесторов. Многие современные проекты стали основой для цивилизованного рынка краткосрочной и долгосрочной аренды. В условиях, когда средняя цена квадратного метра в жилых новостройках Москвы приближается к 800 тыс. рублей, важным преимуществом апартаментов становится финансовая доступность при сохранении высокого качества на уровне аналогичных комплексов квартир. Например, в нашем проекте бизнес-класса Nametkin Tower в престижном Юго-Западном административном округе квадратный метр сегодня стоит от 388 тыс. рублей».

Премиум-класс

В премиальном сегменте рынка в 2025 году зафиксировано снижение предложения апартаментов на 37% (с 475 до 301). Текущий уровень немного выше минимума в 259 единиц в третьем квартале 2025 года. Исторический пик предложения премиальных апартаментов был отмечен в четвертом квартале 2018 года (2,5 тыс.). В премиум-классе доля апартаментов составляет всего 4% от предложения в сегменте.

Элитный и делюкс-сегменты

Предложение апартаментов в самом высоком ценовом сегменте рынка также сократилось на 39%, с 353 до 217 единиц. Это абсолютный минимум с ноября 2025 (200).. Максимальное предложение в высокобюджетном сегменте рынка было зафиксировано во втором квартале 2020 года (1,2 тыс.). Апартаменты составляют всего 11% рынка новостроек элитного и делюкс-сегмента, включая квартиры.

Спрос на апартаменты в Москве

В 2025 году на массовый сегмент пришлось наибольшее количество сделок – 2,4 тыс. ДДУ. Далее по числу ДДУ с апартаментами следуют новостройки бизнес-класса 1,9 тыс. Символическое число сделок с апартаментами было заключено в премиуме (23 ДДУ) и в высокобюджетном сегменте (56 ДДУ).

«С максимальной долей вероятности спрос на фоне решения КС РФ на апартаменты возрастет, причем во всех сегментах, – уверен Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Например, в комплексах высокобюджетного класса это может произойти по причине увеличения инвестиционной привлекательности апартаментов, ведь их стоимость в связи с решением КС в будущем будет стремиться к равновесию с квартирами. В массовом же сегменте, где покупателям, по большей части, важно наличие прописки, решение КС в принципе может стать решающим аргументом в пользу того или иного проекта».

В среднем в «старой» Москве реализуется около 350 апартаментов в месяц. Текущее количество апартаментов в продаже – немногим более 4 тысяч. С учетом того, что в столичном регионе количество апартаментов просто не может быть увеличено, то основной объем будет распродан за год-полтора.

«Возможные подвижки в процессе юридического оформления потенциально способны дать вторичному сегменту апартаментов новую жизнь, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Что касается первичного рынка, то главным препятствием станет фактический отказ города от строительства новых объектов такого типа. Апартаменты уже доказали свою состоятельность как значимая альтернатива классическому жилью, прежде всего по цене и локации. В случае законодательного урегулирования статуса апартаментов мы ожидаем рост спроса на них, если ставки по ипотеке нормализуются. А учитывая, что предложение сегодня находится на многолетних минимумах, этот спрос практически гарантированно приведет к повышению цен в сегменте».

В августе 2025 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы застройщики предлагали всего 13 проектов с апартаментами. Эксперты компании «Метриум» отмечают, что это минимальный показатель за последние пять лет. Доля апартаментов в общем объеме предложения на этом рынке сократилась с 55% до 13% за аналогичный период.

Эпоха апартаментов, которые долгое время составляли около половины рынка элитных новостроек в Москве, подходит к концу. В связи с фактическим запретом на строительство таких объектов застройщики либо переводят текущие проекты в статус жилых, либо изначально начинают возводить новостройки с квартирами.

В августе 2025 года на московском рынке высокобюджетных новостроек девелоперы предлагали 13 проектов апартаментов, в которых покупателям были доступны 280 объектов. Годом ранее, в августе 2024 года, в продаже находилось 24 проекта с 474 вариантами апартаментов. Таким образом, за год количество проектов на первичном рынке в сегменте высокобюджетных апартаментов сократилось на 46%, а число представленных в продаже помещений – на 41%.

В то же время количество высокобюджетных проектов с квартирами заметно увеличилось. В августе 2025 года в продаже находилось 48 проектов элитного и делюкс-классов, в которых покупатели могли выбрать 1835 квартир. Годом ранее застройщики предлагали 41 проект с 1218 квартирами. Таким образом, предложение жилья в высокобюджетном сегменте рынка выросло за год на 17% по количеству проектов и на 51% по числу представленных в них квартир.

Пять лет назад соотношение между высокобюджетными квартирами и апартаментами на рынке новостроек Москвы было более сбалансированным. В августе 2020 года застройщики предлагали покупателям 26 проектов апартаментов, включавших 1207 объектов недвижимости. В то же время девелоперы реализовывали 38 проектов с квартирами, в которых продавалось 987 помещений.

Таким образом, за пять лет сегмент апартаментов на высокобюджетном рынке сократился на 50% по количеству проектов и на 77% по числу выставленных на продажу апартаментов. В свою очередь, число проектов, предполагающих строительство квартир, увеличилось на 26%, а количество представленных в продаже квартир – на 86%.

В августе 2025 года доля проектов апартаментов на высокобюджетном рынке составила 21% против 79% у квартир, а по числу представленных помещений апартаменты занимали лишь 13% рынка, в то время как квартиры – 87%.

В середине прошлого года соотношение было иным: проекты апартаментов составляли еще 34% от общего числа проектов на рынке против 66% проектов квартир. Сами апартаменты занимали 27% рынка высокобюджетных помещений, а квартиры – 73%.

Пять лет назад ситуация была принципиально другой. В середине 2020 года апартаменты составляли 44% от общего числа высокобюджетных проектов против 64% у квартир. По количеству помещений апартаменты преобладали, занимая 55% рынка, в то время как на долю квартиры приходились только 45%.

Эксперты «Метриум» отмечают, что за последние пять лет средняя стоимость квартир на высокобюджетном рынке выросла заметнее, чем у апартаментов. В августе 2020 года цена квадратного метра в квартирах составляла 911 тыс. руб., а в августе 2025 года этот показатель достиг 2,4 млн руб. Таким образом, за пять лет цены на квартиры в этом сегменте увеличились в 2,7 раза. Апартаменты пять лет назад стоили в среднем 1 млн руб. за кв. м., а сейчас их стоимость повысилась до 2 млн руб., то есть в 1,9 раза.

«Высокобюджетный рынок новостроек Москвы постепенно избавляется от апартаментов – это объективный процесс, – отмечает резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».– По своим качественным характеристикам апартаменты в элитных и делюкс-новостройках ничем не отличались от квартир того же сегмента, поэтому долгое время покупатели рассматривали апартаменты как полноценную альтернативу, имеющую лишь определённые юридические особенности. Вероятно, если бы запрет на строительство апартаментов не был введён, они продолжали бы существовать на высокобюджетном рынке и представляли бы собой более доступный вариант по сравнению с квартирами. Однако в целом переход к преобладанию квартир для покупателей не стал болезненным. Напротив, клиенты видят в этом свои плюсы, прежде всего в отсутствии правовых рисков, дополнительных расходов в эксплуатации и налогах».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», за последний год число проектов с апартаментами в элитном и делюкс-сегменте уменьшилось на 33%. В то же время на рынке новостроек массового и бизнес-класса пока сохраняются стабильные показатели. В целом по Москве число проектов, включающих апартаменты, сократилось.

Эксперты «Метриум» исследовали динамику предложения апартаментов и квартир на рынке новостроек Москвы за последние 5 лет. Аналитики проанализировали как общее количество проектов, так и число предлагаемых в них лотов.

Рынок Москвы в целом

В целом по всем сегментам московского рынка наблюдается существенное падение по числу проектов с апартаментами: с 98 в феврале 2024 года до 84 в феврале 2025, что составляет 14%. Пик предложения проектов апартаментов зафиксирован в декабре 2022 года и составил 110.

При этом количество доступных в продаже лотов-апартаментов сократилось незначительно. В феврале 2025 года их было около 6,3 тыс., в то время как годом ранее – 6,6 тыс. Падение составило примерно 5%. Максимальное количество апартаментов в рассматриваемый период предлагалось в январе 2023 года – около 8 тыс.

«Перевод апартаментов в статус квартир – это довольно сложный процесс, требующий внимательного соблюдения всех законодательных норм, – поясняет Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Девелоперы должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих соответствие объекта всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Это включает в себя не только технические характеристики, но и наличие необходимой инфраструктуры. Однако затраченные усилия окупаются. Для девелоперов смена статуса открывает новые возможности. Во-первых, растет ликвидность проекта, что позволяет привлекать больше инвестиций и быстрее реализовывать объекты. Во-вторых, повышается доверие покупателей, что также способствует успешным продажам. Необходимо отметить, что данный процесс активно поддерживается властями Москвы, которые проводят сознательную политику по наведению порядка в строительстве и защите прав покупателей недвижимости».

Массовый сегмент

Число проектов массовых новостроек, включающих апартаменты, уменьшилось на три проекта: с 18 до 15 с февраля 2024 года по февраль 2025. Наибольшее количество таких комплексов (20) было зафиксировано в августе 2024 года. Объем предложения по числу апартаментов упал на 23% – с 2 тыс. до 1,6 тыс. Максимальный показатель – 2,9 тыс. апартаментов – был отмечен в январе 2023.

Бизнес-класс

При этом число проектов, предлагающих апартаменты в бизнес-классе, за год осталось на неизменном уровне – 33. Максимальное значение (36 проектов) впервые фиксировалось в декабре 2022 года, а затем еще несколько раз в течение 2022-2024 годов. Объем предложения по числу лотов-апартаментов вырос с 3,6 тыс. в феврале 2024 года до 3,8 тыс. в феврале 2025. Рекордные 4,2 тыс. апартаментов были представлены на рынке в сентябре 2023.

Премиум-класс

В разрезе премиальных апартаментов ситуация иная. Предложение апартаментов по числу проектов сократилось: с 18 в феврале 2024 года до 12 в феврале 2025, то есть на треть. Максимальное значение – 28 проектов – рынок демонстрировал в декабре 2022 года. По количеству продаваемых апартаментов также заметно сокращение: с 530 в феврале 2024 до 360 в феврале 2025, то есть на 32%. Максимальное предложение апартаментов в этом сегменте приходилось на июнь 2022 года – 1076 помещений.

Высокобюджетный сегмент

Сокращение предложения апартаментов на рынке новостроек Москвы затронуло прежде всего высокобюджетный сегмент. Количество проектов, предлагающих апартаменты, упало с 27 до 18, то есть на 33%. Пиковое значение – 30 проектов – было зафиксировано в мае 2023 года. Однако количество апартаментов в продаже практически не изменилось за год, сохранившись на уровне около 450 помещений. Пик предложения пришелся на декабрь 2023 года – около 530 апартаментов.

«В последнее время на рынке элитной недвижимости наметился четкий тренд: застройщики все чаще стремятся переводить апартаменты в статус жилья, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Квартиры обеспечивают большую юридическую защищенность, включая право на постоянную регистрацию. Это важный фактор для покупателей высокобюджетной недвижимости. Кроме того, статус квартиры повышает ликвидность объекта, делая его привлекательным как для частных инвесторов, так и для банков. Наконец, владельцы квартир могут пользоваться всей городской инфраструктурой без каких-либо ограничений. В нашем проекте “Золотой квартал” / Quartier d’Or недавно произошла смена статуса с апартаментов на квартиры. Мы уверены, что это положительно скажется на привлекательности проекта, сделает его еще более комфортным местом для жизни и надежной инвестицией».

«Несмотря на то, что пока решение столичных властей фактически прекратить строительство апартаментов не сильно отразилось на объеме предложения в массовом и бизнес-сегменте, уже в ближайшем будущем покупатели столкнутся с ограниченным выбором в этом формате, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это создаст определенные сложности для тех, кто планировал сэкономить на покупке недвижимости в Москве, и для кого статус помещения не имел принципиального значения. Возможно, стоит рассмотреть вариант продолжения строительства апартаментов, но исключительно для сдачи в аренду. Это позволило бы снизить напряжение на арендном рынке».