Бизнес и финансы

2025 год продемонстрировал рекордную за последние пять лет динамику роста цен на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы. Годовой прирост составил 29% – это максимальное значение за весь анализируемый период.

Рекордный рост показателя в «старой» Москве

В абсолютных цифрах средняя стоимость квадратного метра в «старой» Москве (в целом по всем сегментам рынка) за год увеличилась с 619 тыс. до 800 тыс. рублей. Между тем в 2021 году цены в среднем повысились на 21%, в 2022 – на 5%, в 2023 – на 15%, а в 2024 – на 17%.

«Зафиксированный нами рекордный рост средневзвешенного показателя на 29% – это не признак перегрева рынка, а скорее следствие его глубокой структурной трансформации и накопившихся дисбалансов, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Во-первых, на итоговую цифру сильно повлиял так называемый структурный сдвиг. Доля более доступного массового сегмента в общем объеме предложения сокращается, в то время как доля дорогого жилья бизнес- и премиум-класса растет. Это само по себе механически толкает средний показатель по рынку вверх, даже без учета динамики в конкретных проектах.

Во-вторых, в массовом и бизнес-сегментах мы наблюдали активное вымывание наиболее доступного предложения. Покупатели, стремившиеся успеть в «уходящий поезд» прежних условий семейной ипотеки, в первую очередь раскупали самые недорогие квартиры, что также привело к росту средней цены за счет более дорогого оставшегося предложения. Одновременно в комфорт-классе застройщики, у которых эскроу-счета пополняются в соответствии с планами продаж, получили возможность более уверенно повышать цены, так как на фоне ограниченного предложения на один доступный лот теперь претендует значительно больше покупателей, чем год назад».

Массовый сегмент: от стагнации к взрывному росту

Наиболее заметное ускорение ценовой динамики произошло в массовом сегменте. По итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт- и стандарт-класса поднялась с 323 тыс. до 410 тыс. рублей. После символического снижения на 1% в 2024 году, в 2025 году цены выросли сразу на 27%. Ранее, в 2021 году, рост составлял 25%, в 2022 – всего 1%, а в 2023 – 24%.

«Столь резкое ускорение роста цен в массовом сегменте после почти нулевой динамики в 2024 году – это закономерный итог нескольких рыночных факторов, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» в ЮВАО). – Во-первых, сработал эффект отложенного спроса: многие покупатели, занявшие выжидательную позицию в период неопределенности, вернулись на рынок. Во-вторых, застройщики столкнулись со значительным ростом себестоимости строительства из-за удорожания материалов и проектного финансирования. Наконец, предложение на рынке сократилось в два раза за год – в 2024 году девелоперы выводили новые проекты более осторожно, что привело к формированию дефицита на фоне оживившегося спроса в 2025 году. В такой ситуации преимущество получили проекты с высокой стадией готовности, где ценовая политика была более предсказуемой. Например, в нашем жилом комплексе «Первый Рязанский» основной объем предложения пришелся как раз на этот период, и мы видели, как общий рыночный тренд на удорожание напрямую влиял на покупательскую активность».

Бизнес-класс: уверенное ускорение

В бизнес-классе также наблюдалось существенное усиление ценовой динамики. За 2025 год средний «квадрат» в этом сегменте подорожал с 463 тыс. до 533 тыс. рублей. Если в 2023 и 2024 годах рынок рос умеренными темпами по 5% в год, а в 2022 году – 8%, то в 2025 году прирост составил 15%. Впрочем, рекорд ценового роста 2021 года новостройки бизнес-класса не преодолели (+32%).

«Сегмент новостроек бизнес-класса успешно адаптировался к сложным условиям рынка с высокими ипотечными ставками и растущей себестоимостью строительства, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – За счет гибких условий девелоперов и удобства оформления рассрочка стала распространенным инструментом приобретения жилья в бизнес-классе, что позволило сегменту вырасти с точки зрения продаж в период дорогой ипотеки. Увеличение спроса стало основной предпосылкой роста цен в 2025 году. Среди наших проектов наибольший прирост наблюдался в ЖК «VERY на Миклухо-Маклая», где средняя цена квадратного метра выросла на 24% за 2025 год, чему также способствовала высокая стадия строительной готовности и ввод в эксплуатацию в конце года».

Премиум: новый максимум роста

Премиальный сегмент в 2025 году показал самый значительный годовой прирост за последние пять лет – 19%. За прошедший год стоимость квадратного метра в премиальных новостройках выросла с 734 тыс. до 875 тыс. рублей. Динамика цен в этом классе последовательно ускорялась: после скромного роста на 1% в 2021 году и на 3% в 2022, в 2023 году цены увеличились на 7%, а в 2024 – на 13%.

«Последовательное ускорение роста цен в премиальном сегменте свидетельствует о его устойчивости и зрелости, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь» и Dream Riva). – В отличие от массового рынка, здесь спрос в меньшей степени зависит от общих экономических колебаний и ипотечных программ. Состоятельные покупатели рассматривают премиальную недвижимость как надежный инструмент для сохранения и приумножения капитала, особенно в периоды нестабильности.

Важно понимать, что рост цен в 2025 году обусловлен не только инфляцией, но и качественным развитием самого продукта. На рынке идет настоящая «гонка проектов»: девелоперы вкладывают все больше средств в сложную архитектуру, авторский дизайн, собственную инфраструктуру и создание уникальной жилой среды. Именно такой подход мы реализуем в наших проектах, таких как «Преображенская площадь» и ЖК Dream Riva, который занял первое место по числу сделок в I полугодии 2025 год. В этих проектах цена отражает долгосрочную инвестиционную привлекательность».

Высокобюджетный сегмент: стабильность на высоте

В высокобюджетном сегменте, напротив, темпы роста цен в 2025 году несколько замедлились, составив 12%. Средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась с 2,1 млн до 2,4 млн рублей. Динамика цены на новостройки элитного и делюкс-сегмента оказалась ниже, чем в 2024 году, когда был зафиксирован прирост в 17%, и в 2021 году, ставшем рекордным с показателем в 44%. В 2022 и 2023 годах рост составлял 13% ежегодно.

Новая Москва – абсолютный лидер по динамике

Рынок Новой Москвы продемонстрировал самые высокие темпы роста среди всех рассматриваемых сегментов. По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра на присоединенных территориях выросла с 250 тыс. до 336 тыс. рублей. За 2025 год цены здесь увеличились на 34%, что стало рекордом за пятилетний период. В 2021 году рост составлял 26%, в 2022 и 2023 годах – по 8%, а в 2024 году динамика замедлилась до 3%.

Средняя стоимость квадратного метра в элитных и делюкс-новостройках Москвы за год выросла на 18%, что значительно опережает динамику в более доступных сегментах. Эксперты компании Rariteco анализируют ситуацию на рынке и раскрывают 10 объективных причин, которые спровоцировали опережающий рост стоимости в самом дорогом сегменте столичной недвижимости.

Рынок новостроек Москвы за прошедший год продемонстрировал уверенный рост цен, однако его темпы оказались неравномерными в разных классах жилья. Наиболее впечатляющую динамику показал высокобюджетный сегмент, где средняя стоимость квадратного метра с сентября 2024 по сентябрь 2025 года увеличилась на 18% (с 2,01 млн до 2,37 млн рублей). За тот же период новостройки премиум-класса подорожали на 14%, а комфорт-класса – на 13%. Медленнее всего цены росли в бизнес-сегменте, где годовое увеличение составило 7%. Столь значительный отрыв элитной и делюкс-недвижимости по темпам удорожания обусловлен целым комплексом причин.

1. Стабильный спрос

За первые девять месяцев 2025 года в Москве заключили 629 договоров долевого участия (общая проданная площадь – 75 тыс. кв. м), что ненамного меньше рекорда за аналогичный период 2024 года (692 сделки, 80,8 тыс. кв. м). Тогда покупательская активность выросла почти на 80% по сравнению с 2023 годом, когда было реализовано 387 объектов. Минимальный показатель спроса значительно превышает результаты прошлых лет: за те же периоды в 2022, 2021 и 2020 годах было оформлено 283, 557 и 238 сделок соответственно.

2. Репатриация капитала

Важную роль во всплеске активности покупателей элитного жилья в РФ сыграла частичная репатриация капитала. По данным агентства Bloomberg, российские миллиардеры вывели из стран Европы активов на 50 млрд долларов с начала санкционного давления после февраля 2022 года. Это связано не только с ростом рисков, обусловленных санкциями, но и с прекращением обмена налоговой информацией между Россией и ЕС, что делает хранение капитала за рубежом менее выгодным. Кроме того, Россия дает дополнительные стимулы для возврата капитала: развитие «русских офшоров» и налоговые льготы для резидентов. Все это прямо или косвенно стимулировало спрос на элитные новостройки в Москве – состоятельные россияне выбирают их для диверсификации своих «домашних» инвестпортфелей.

3. Предложение масштабных проектов порождает спрос

В 2020-2025 годах элитные проекты Москвы стали заметно крупнее: большинство новых жилых комплексов включают одновременно стандартные квартиры, двухуровневые лоты, пентхаусы, виллы, дуплексы, таунхаусы и ситихаусы с патио. На рынке появляются проекты, заявленные в элитном сегменте, но по масштабу сопоставимые с новостройками бизнес-класса, то есть они состоят из нескольких корпусов выше 15 этажей. За счет масштаба стартовый уровень цен в них ниже, что стимулирует рост и быстрое последующее повышение цены. Количество квартир исчисляется в таких больших кварталах сотнями, что прежде было редкостью для высокого ценового сегмента. При этом масштаб новых проектов определяется не только площадью, но и разноплановой внутренней инфраструктурой, что подтверждают рекордные значения по количеству объектов и динамические изменения формата застройки. Предложение больших проектов порождает соответствующий по объему спрос, что подталкивает цены к росту.

4. Застройщики делают ставку на делюкс

Еще одним фактором роста средневзвешенной цены стало смещение фокуса застройщиков в сторону более дорогого делюкс-класса. Новостройки делюкс-класса Москвы дороже элитных (в сентябре 2025 года разница в цене квадратного метра составила 63%), практически всегда расположены строго в центре (ЦАО), тогда как элитные могут находиться и вне центра города. В делюкс-проектах, как правило, меньше квартир, больше приватности, отдельные входы и расширенный индивидуальный сервис, а инфраструктура доступна только резидентам, тогда как в элитных новостройках возможны более крупные коммерческие объекты (рестораны, фитнес) с открытым доступом. Число делюкс-проектов практически сравнялось с количеством элитных комплексов: к сентябрю 2025 года на рынке был представлен 31 элитный и 29 делюкс-объектов. При этом за год количество делюкс-резиденций в продаже выросло на 12% (с 585 до 655), в то время как объем предложения в элитных новостройках остался практически неизменным. Расширение предложения, особенно в уникальных локациях, стимулирует дополнительный спрос со стороны покупателей, которые долгое время ожидали «премьер» в любимых районах ЦАО.

5. Выросло предложение нестандартных дорогих квартир

За последние 12 месяцев в продаже на рынке элитных и делюкс-новостроек стало больше пентхаусов, а также других нестандартных объектов недвижимости со сложной планировкой, архитектурой, дополнительными опциями и особенностями. Все они рассчитаны на покупателей с самыми большими бюджетами. В сентябре 2024 года их насчитывалось 45, а в сентябре 2025 года – 104. При этом суммарный объем предложения не изменился, но увеличилась доля пентхаусов в структуре предложения. Рост цен произошел соответственно в связи с тем, что пентхаусы – относительно дорогие объекты. Их средняя стоимость квадратного метра составляет 3,5 млн рублей. Дополнительным фактором роста цены стало то, что продажи пентхаусов обычно застройщики начинают на более поздних стадиях строительства, когда цены в проекте достигают максимума.

7. Состоятельные клиенты из регионов усиливают спрос

Заметным фактором стало увеличение активности покупателей из российских регионов. Состоятельные клиенты все чаще приобретают высокобюджетную недвижимость в столице для различных целей: от инвестиций и сохранения капитала до переезда семьи или покупки квартиры для детей-студентов. По некоторым оценкам, на состоятельных клиентов из таких городов, как Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Краснодар, Тюмень и Екатеринбург, приходится уже каждая третья сделка в сегменте. В отдельных форматах, например в клубных домах, по данным Rariteco, доля покупателей не из Москвы достигает 30%. Преимущественно региональные покупатели интересуются объектами в Центральном административном округе.

8. Россияне пережили ажиотаж на зарубежных рынках недвижимости

Рост цен на московскую элитную недвижимость также подогревает переориентацию состоятельных россиян с зарубежных рынков на внутренний. После ажиотажного периода 2022-2023 годов интерес к популярным направлениям заметно охладел. Так, за первые восемь месяцев 2025 года спрос на жилье в ОАЭ со стороны российских покупателей сократился на 10% в годовом исчислении, а к середине года граждане РФ и вовсе покинули топ-10 самых активных приобретателей недвижимости в Дубае. Схожая тенденция наблюдалась и в Турции, где спрос со стороны россиян за первое полугодие 2025 года упал почти на 32%. Капитал, который ранее предназначался для инвестиций за рубежом, теперь находит применение внутри страны.

9. Рост себестоимости строительства

На повышение конечной стоимости элитного жилья напрямую влияет рост себестоимости строительства. Например, стоимость европейских инженерных систем, включая вентиляцию, кондиционирование и решения для «умного дома», а также лифтового оборудования от ведущих мировых брендов, увеличилась в среднем на 20-80%. Заметно подорожали и отделочные материалы: цена на натуральный камень для фасадов и интерьеров, поставляемый из-за рубежа, выросла на 20%, а на высококачественные алюминиевые оконные профили – на 15-20%. К этому добавляется и удорожание квалифицированной рабочей силы, способной работать со сложными технологиями и эксклюзивными материалами. Все эти возросшие затраты застройщики вынуждены закладывать в цену квадратного метра.

10. Проектное финансирование все еще дорогое

Еще один фактор роста цен – удорожание банковского финансирования для застройщиков. Ключевая ставка, державшаяся на уровне 21% с октября 2024 по июнь 2025 года, даже после снижения остается высокой (17% в сентябре 2025). Это напрямую отразилось на стоимости заемных средств для девелоперов: по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по проектному финансированию к маю 2025 года достигла 10,6%, что более чем в полтора раза превышает показатели 2024 года. В таких условиях застройщики вынуждены закладывать возросшие расходы на обслуживание текущих и будущих кредитов в стоимость квадратного метра в строящихся объектах.

«По нашим прогнозам, стоимость квадратного метра в элитном сегменте в ближайшее время останется высокой, ждать понижения цен не стоит, ­– полагает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Резкий скачок цен был в конце 2024 года, в 2025 году наблюдается рост, но не столь существенный и, на наш взгляд, предпосылок к тому, что цены снова резко поднимутся нет. Рост, скорее всего, будет более плавным. Однако тем, кто рассматривает высокобюджетный сегмент, нужно иметь в виду, что наиболее ликвидные проекты и квартиры в них относительно быстро находят покупателя, поэтому откладывать покупку на долгий срок не следует».

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%, подсчитали аналитики ГК «Основа». Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%. Таким образом, подмосковные новостройки становятся все более доступными относительно вариантов в Новой Москве.

По данным ГК «Основа», средняя цена квадратного метра на первичном рынке Московской области в сентябре 2025 года составляет 199,5 тыс. руб. За год показатель вырос на 6,5%. В то же время в новостройках Новой Москвы квадратный метр сегодня обойдется в среднем в 276,1 тыс. руб. За прошедшие 12 месяцев первичная недвижимость в ТиНАО подорожала на 12,8%. Следовательно, сегодня новостройки в Новой Москве на 38,4% дороже, чем в Подмосковье. Годом ранее разрыв составлял 28,5%, то есть был почти на 10 процентных пунктов меньше.

Также существенно отличается порог входа на первичный рынок двух рассматриваемых макролокаций Московского региона. Минимальный бюджет покупки в новостройках Подмосковья сегодня составляет 2,8 млн руб. (за вариант площадью 20,3 кв. м), тогда как в Новой Москве – 4,9 млн руб. (за лот площадью 19,5 кв. м). То есть разница в ценах между наиболее доступными вариантами первичного жилья здесь достигла 75%. На сэкономленные средства можно приобрести машино-место и выполнить чистовую отделку.

«Текущая конъюнктура позволяет рассчитывать на выгодное приобретение квартиры именно в Московской области, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер жилых комплексов «Гоголь парк» и «Малиново» в Подмосковье). – Темпы роста цен в регионе замедлились в связи с ужесточением условий жилищного кредитования, а также относительно медленной переориентацией на рассрочки в сегменте комфорт-класса, который превалирует в Подмосковье. Однако местный рынок уже адаптировался к новым экономическим реалиям, а ключевая ставка постепенно снижается. Таким образом при покупке первичное жилье в Подмосковье сегодня, клиенты, получат не только хорошую экономию, но и значительную капитализацию.

Тем более, по социально-экономическому развитию Московская область все больше приближается к Новой Москве, по ряду параметров уже обгоняя ее. В Подмосковье открываются станции метро, МЦК, МЦД, строятся современные транспортные развязки и социальные объекты. Все это положительно влияет на ликвидность жилья. Это позволяет предположить, что ценовой разрыв между регионами может постепенно сокращаться. При этом девелоперы активно участвуют в развитии региона. Например, наша компания в рамках реализации ЖК «Гоголь парк» (Люберцы) в этом году построила и открыла для детей двери детского сада, создала большой плейхаб с детскими и спортивными площадками, включая крытые и всесезонные».