Бизнес и финансы

Затишье на старте, продолжение ценового ралли и новая рациональность покупателей – эксперты компании Rariteco подводят главные предварительные итоги 2025 года по предложению, ценам и спросу на рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы.

1. Резкое замедление стартов, но стабильное предложение

На рынке высокобюджетных новостроек Москвы наблюдается замедление выхода новых проектов. С января по ноябрь 2025 года в продаже появилось всего четыре комплекса, тогда как за аналогичный период 2024 года застройщики запустили десять проектов. Таким образом, если до конца года на рынок не выйдут новые объекты, 2025-й может стать наименее активным по числу премьер с 2020 года.

Несмотря на это, общий объем предложения на рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы остается достаточно стабильным. В ноябре 2025 года застройщики предлагали покупателям 1977 квартир и апартаментов против 2013 в декабре 2024 года. Суммарное количество проектов в продаже также практически не изменилось – 57 против 59 в конце прошлого года.

2. Цены на элитные новостройки Москвы продолжают расти

Цены на элитные и делюкс-новостройки Москвы в 2025 году продолжали расти. С января по ноябрь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 13% – с 2,13 млн до 2,4 млн рублей. Еще более заметным стал рост средней стоимости объекта в продаже: если в декабре 2024 года этот показатель составлял 289 млн рублей, то к ноябрю он достиг почти 350 млн рублей. Таким образом, прирост за 11 месяцев составил 21%. Подобная динамика наблюдалась при том, что средняя площадь квартир в элитном и делюкс-сегментах за этот период не увеличилась, сохранившись на уровне 140-145 квадратных метров.

3. В разрезе районов прирост цен на элитные новостройки Москвы достиг 29%

Рост цен на высокобюджетные новостройки Москвы за 11 месяцев 2025 года был неравномерным в разрезе районов. Наибольший прирост зафиксирован в Пресненском районе, где средняя стоимость квадратного метра выросла на 29% – с 1,6 млн до 2,05 млн рублей. Далее следует Тверской район, где аналогичный показатель увеличился на 25%, с 2,64 млн до 3,31 млн рублей за квадратный метр. На третьем месте оказался Мещанский район, где квадратный метр за 11 месяцев подорожал на 18% – с 1,8 млн до 2,13 млн рублей. Четвертую позицию занимает район Якиманка: здесь цена квадратного метра увеличилась на 15% – с 2,72 млн до 3,12 млн рублей. Замыкает пятерку лидирующих по росту цен районов Замоскворечье, где средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 14% – с 1,65 млн до 1,88 млн рублей.

4. Спрос на высокобюджетные новостройки Москвы сократился на 15%

В целом по рынку новостроек элитного и делюкс-сегментов Москвы за 11 месяцев 2025 года спрос сократился на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Эта тенденция наблюдается как по количеству заключенных договоров долевого участия, так и по общей проданной площади в квадратных метрах. В том числе за счет роста доли предложения в сданных корпусах, что реализуется по ДКП. Однако благодаря росту цен, объем выручки девелоперов снизился всего на 2%. В разрезе сегментов наиболее заметным спад оказался в делюкс-классе, где число сделок сократилось на 20%. Впрочем, в делюксе выросло предложение готовых новостроек, поэтому часть спроса, возможно, перераспределилась в пользу сделок купли-продажи. В элитном сегменте спрос снизился на 14%.

5. Средний бюджет покупки растет

Аналитики Rariteco отмечают изменения в покупательском поведении в разных классах высокобюджетного сегмента. Так, в элитных новостройках средний оценочный бюджет покупки в 2025 году вырос на 26% по сравнению с 2024 годом – со 145,9 млн до 184,4 млн рублей. Аналогичная динамика наблюдается и в стоимости квадратного метра, приобретенного по ДДУ: этот показатель увеличился на 29% – с 1,30 млн до 1,67 млн рублей.

В сегменте делюкс прирост трат покупателей менее заметный. Здесь средний оценочный бюджет покупки повысился на 17% – с 392,7 млн до 460,4 млн рублей. Средняя стоимость проданного квадратного метра в проектах делюкс-класса увеличилась на 8%, составив 2,62 млн рублей против 2,82 млн рублей годом ранее.

«За последние два года произошел заметный скачок цен на недвижимость класса делюкс, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – В некоторых проектах, вышедших на рынок, средняя стоимость квадратного метра превысила психологически значимую даже для высокобюджетного сегмента отметку 3 млн рублей, и эта тенденция продолжится. В условиях замедления деловой активности клиенты стали более избирательными и начали активнее искать проекты с взвешенным и разумным ценообразованием. При этом речь не идет о компромиссе в качестве. Состоятельные покупатели по-прежнему хотят получить продукт, соответствующий всем высоким стандартам класса делюкс. Вместе с тем, по-настоящему ликвидных объектов на рынке становится все меньше: объем предложения снижается, выход новых проектов откладывается, что повышает привлекательность проектов, которые уже находятся на стадии реализации. К середине 2026 года мы ожидаем повышение активности покупателей из-за достаточно большого объема отложенного спроса, который возник во второй половине 2025 года».

Рост спроса вопреки сокращению ипотеки, дефицит «золотой середины» и рождение подмосковного премиум-класса – эксперты компании «Метриум» подводят главные предварительные итоги 2025 года по предложению, ценам и спросу на первичном рынке недвижимости Московской области.

1. В Московской области растет предложение новостроек бизнес-класса

По предварительным итогам 2025 года на первичном рынке Московской области зафиксировано снижение объема предложения на 10%. Общее количество квартир и апартаментов в продаже составило 40,9 тыс. единиц. За 11 месяцев уходящего года число доступных квартир в сегменте комфорт-класса сократилось на 15% до 30,7 тыс. В то же время объем предложения в новостройках стандарт-класса остался стабильным и сохранился на уровне 6,4 тыс. квартир.

Новым трендом стало расширение предложения более дорогих новостроек в Подмосковье. Так, количество квартир бизнес-класса в продаже выросло на 24% и составило 3,5 тыс. Помимо этого, на региональном рынке появился жилой комплекс премиум-класса, суммарный объем предложения в котором оценивается в 300 квартир.

«Рост предложения бизнес-класса в Подмосковье – это закономерный ответ девелоперов на изменившиеся запросы покупателей, – комментирует Диана Насирова, директор по продукту «ОМ Девелопмент» (девелопер жилого квартала бизнес-класса «Станиславский»). – За последние годы портрет клиента стал более сложным. Многие, особенно после пандемии, переориентировались на удаленный или гибридный формат работы и больше не видят острой необходимости жить в пределах МКАД. Для них на первый план вышли такие ценности, как экология, тишина и возможность жить в более просторной квартире рядом с природой. Стоимость квадратного метра в Подмосковье, даже в проектах высокого класса, остается значительно ниже, чем в столице. Это позволяет предложить покупателю продукт с лучшими видовыми характеристиками, более продуманной и разнообразной инфраструктурой – от парков и набережных до качественных образовательных и досуговых объектов. Например, концепция, которую мы закладываем в наш проект ЖК «Станиславский», как раз ориентирована на такого требовательного клиента, ищущего баланс между городской динамикой и спокойствием природы».

2. Новостройки Подмосковья подорожали на 15%

По данным «Метриум», за 11 месяцев 2025 года новостройки Подмосковья подорожали в среднем на 15% – до 219 тыс. рублей за квадратный метр. Прирост цен отмечен во всех сегментах рынка. Новостройки стандарт-класса за 11 месяцев выросли в цене на 9% до 168 тыс. рублей за квадратный метр. В жилых комплексах комфорт-класса стоимость увеличилась на 16% – до 224 тыс. рублей, а проекты бизнес-класса продемонстрировали рост на 8% до отметки в 262 тыс. рублей за квадратный метр. Наконец, в единственном премиальном проекте, который появился в продаже в 2025 году, цены с апреля успели подняться на 20% – до 275 тыс. рублей за квадратный метр.

«Раньше премиальная аудитория связывала высокое качество жизни исключительно с центром Москвы, а область рассматривала только как место для дачного отдыха, — комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера премиум-класса «МЫС»). – Сегодня ситуация изменилась. Покупатели больше не готовы идти на компромиссы: они хотят сохранить привычный городской комфорт, но при этом получить экологические преимущества загородной жизни. Наша аудитория – это, как правило, состоявшиеся люди, часто с семьями, которые ищут новый стиль жизни, менее тесно связанный с мегаполисом. Для них важны тишина, безопасность, возможность ежедневно контактировать с природой. Но и от качественной инфраструктуры они не готовы отказываться, будь то школы, рестораны или спортивные объекты. Они готовы инвестировать в проекты, предлагающие уникальную концепцию, продуманную до мелочей архитектуру и высокий уровень сервиса. Именно такой комплексный подход реализуется в нашем семейном природном кластере «МЫС», где покупателям будет доступен, например, собственный спортивно-оздоровительный хаб».

3. Выход новых проектов в Московской области замедлился на 35%

За 11 месяцев 2025 года застройщики в Подмосковье дали старт 22 проектам, что на 35% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда начались продажи в 34 комплексах, подсчитали в Метриум». При этом, как отмечают аналитики, заметно изменилась структура новых проектов по классам.

Так, резко увеличился вывод на рынок проектов стандарт-класса: с января по ноябрь 2025 года их появилось девять, тогда как годом ранее состоялась три премьеры в этом классе. В то же время существенно сократился запуск проектов комфорт-класса – всего семь в текущем году против 31 в 2024-м.

В более дорогих сегментах, напротив, наблюдается рост активности. За 11 месяцев на рынок вышло пять комплексов бизнес-класса против одного годом ранее. Кроме того, в продаже появился один проект премиум-класса, тогда как в 2024 году новинок в этом сегменте не было.

Помимо этого, отмечают аналитики «Метриум», в 2025 стартовало больше проектов в отдаленных от Москвы локациях, например, в Дубне.

«Наблюдаемое замедление темпов вывода на рынок новых проектов комфорт-класса – это очень показательный рыночный сигнал, – комментирует Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар»). – В условиях экономической неопределенности и трансформации ипотечных программ застройщики вынуждены адаптировать свои стратегии. Мы видим поляризацию: с одной стороны, девелоперы стремятся сохранить доступность жилья для самой широкой аудитории, делая ставку на проекты стандарт-класса с минимальным бюджетом покупки. С другой – переключаются на более дорогой продукт, ориентированный на покупателя с собственными накоплениями. В результате эта «золотая середина», которую представляет собой качественный комфорт-класс, начинает размываться. Именно поэтому проекты, которые сегодня сохраняют этот выверенный баланс, приобретают особую ценность. Мы видим это на примере нашего ЖК «Катуар», где хорошая транспортная доступность сочетается с продуманными планировками и адекватной ценой. Полагаю, спрос на такие сбалансированные проекты будет только расти на фоне сокращения их нового предложения».

4. Динамика предложения в разрезе муниципалитетов Подмосковья была разнонаправленной

За 11 месяцев 2025 года предложение на первичном рынке Подмосковья менялось неоднородно. Среди муниципалитетов, где в ноябре было представлено более тысячи квартир в продаже, заметнее всего объем предложения вырос в Химках – на 36%, до 2,6 тыс. квартир. Далее следует Подольск с приростом на 35%, до 1,4 тыс. квартир. Третье место по этому показателю занимает Красногорск, где количество доступных для покупки квартир увеличилось на 25% – до 4 тыс. единиц.

Одновременно в ряде локаций наблюдалось значительное сокращение предложения. Наибольшее снижение зафиксировано в Пушкинском городском округе – на 33%, до 3,7 тыс. квартир. В Одинцове объем доступных для покупки квартир уменьшился на 27% – до 2,9 тыс. единиц, а в Ленинском городском округе – на 17%, до 5,6 тыс. квартир.

5. В лидерах по росту цен – Долгопрудный, Дубна, Красногорск

Наиболее заметный рост цен в Подмосковье за 11 месяцев 2025 года отмечен в Долгопрудном, где средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 40% – до 260,6 тыс. рублей. Далее по динамике цен следует Дубна, где средняя стоимость повысилась на 36%, до 189,5 тыс. рублей. Это произошло за счет старта новых проектов, что вывело Дубну в лидеры предложения. На третьем месте по приросту цен – Красногорск: здесь динамика составила 28%, а средняя стоимость к ноябрю 2025 года достигла 283,1 тыс. рублей. На четвертой позиции находится Балашиха с ростом цены на 26% до 222,8 тыс. рублей. Замыкает пятерку лидеров Сергиево-Посадский округ, где зафиксирован прирост в 24% – до 156,9 тыс. рублей за квадратный метр.

6. Спрос на новостройки в Московской области вырос на 10%

С начала 2025 года в Московской области застройщики и дольщики заключили 44,3 тыс. договоров долевого участия, что на 10% больше, чем в январе – ноябре 2024 года, когда было зафиксировано 40,4 тыс. сделок.

Рост числа сделок продемонстрировали все сегменты подмосковного рынка. Наиболее заметным он оказался в комфорт- и бизнес-классах, где количество заключенных ДДУ выросло на 10%. Более скромный показатель продемонстрировал сегмент новостроек стандарт-класса, где спрос увеличился на 2%.

7. В Московской области снизилась доля ипотеки

По предварительным итогам 2025 года покупатели новостроек Подмосковья стали реже привлекать ипотечные кредиты. В целом по рынку доля ипотечных сделок составила 71%, тогда как за аналогичный период 2024 года в 82% транзакций был задействован заем. Эта тенденция коснулась всех сегментов: в стандарт-классе доля ипотеки сократилась с 82% до 76%, в комфорт-классе – с 82% до 72%, а в бизнес-классе – с 77% до 64%.

Сокращение предложения на 10%, рост цен на 15% и рекордная доля квартир без отделки – аналитики компании STONE подводят главные предварительные итоги 2025 года по предложению, ценам и спросу на рынке новостроек бизнес-класса Москвы.

1. Предложение новостроек бизнес-класса сократилось на 10%

По предварительным итогам 2025 года объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса Москвы продемонстрировал снижение. Количество квартир в продаже за 11 месяцев сократилось на 10%. В ноябре девелоперы этого сегмента предлагали покупателям 20,6 тыс. против 22,9 тыс. в декабре 2024 года. Количество проектов в продаже, в свою очередь, осталось практически неизменным и составляет 144 жилых комплекса, тогда как в конце 2024 года этот показатель был на уровне 145.

2. Новостройки бизнес-класса подорожали на 15%

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в ноябре 2025 года достигла 533 тыс. рублей. Между тем в декабре 2024 застройщики предлагали недвижимость в этом сегменте в среднем за 463 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, за 11 месяцев 2025 года цена новостроек бизнес-класса возросла на 15%.

Вместе с тем увеличилась и средняя стоимость представленных в продаже квартир. В ноябре 2025 года она достигла 31,4 млн рублей, тогда как в декабре 2024-го квартира в среднем стоила 26,9 млн рублей. Прирост составил 17%, при этом средняя площадь жилья в бизнес-сегменте практически не изменилась и составляет около 59 кв. метров.

3. Рост цен на новостройки бизнес-класса в разрезе округов достиг 22%

География роста цен на новостройки бизнес-класса в Москве неоднородна. Максимальное повышение стоимости за 11 месяцев 2025 года зафиксировано в Западном административном округе (ЗАО), где квадратный метр подорожал на 22% – до 546,7 тыс. рублей (против 447,7 тыс. рублей в декабре 2024-го).

Второе место по темпам роста занимает Северо-Западный административный округ (СЗАО). Здесь средняя цена увеличилась на 18% и достигла 547,3 тыс. рублей (в конце прошлого года – 462,9 тыс. рублей). Третью позицию удерживает Северный административный округ (САО), где расценки поднялись на 17% – до 545 тыс. рублей за квадратный метр (с 467,5 тыс. рублей).

Четвертое место занял Центральный административный округ (ЦАО): рост составил 16%, а средняя стоимость «квадрата» достигла 579,7 тыс. рублей (против 501 тыс. рублей годом ранее). Замыкает пятерку лидеров Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), где цены выросли на 15% – до 475 тыс. рублей за квадратный метр (в декабре 2024 года этот показатель составлял 414,7 тыс. рублей).

4. Доля новостроек бизнес-класса без отделки достигла 74%

В 2025 году в структуре предложения бизнес-класса усилилась тенденция к смещению в сторону квартир без отделки. В ноябре на их долю пришлось 73,8% от общего объема экспозиции, или 15,2 тыс. единиц. Для сравнения, в декабре 2024 года этот формат занимал 63,9% рынка (14,6 тыс.).

Доля предложения с предчистовой отделкой (white box), напротив, сократилась с 26,7% до 20,6%. В абсолютных значениях количество таких лотов уменьшилось с 6,1 тыс. до 4,2 тыс. Наиболее заметное падение зафиксировано в сегменте квартир с готовой отделкой: их доля снизилась с 9,4% до 5,6%, а объем предложения упал почти в два раза – с 2,1 тыс. до 1,1 тыс.

5. Спрос на новостройки бизнес-класса в Москве вырос на 2%

По предварительным итогам 2025 года покупательская активность на рынке новостроек бизнес-класса продемонстрировала положительную динамику. За 11 месяцев застройщики заключили с дольщиками 23 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 2% превышает результат аналогичного периода 2024 года (22,4 тыс. сделок).

При этом суммарная площадь реализованной недвижимости немного сократилась – на 3%, составив 1,20 млн квадратных метров против 1,24 млн годом ранее. Однако оценочная выручка девелоперов показала уверенный рост: объем денежных поступлений увеличился на 9% и достиг 622 млрд рублей (в 2024 году этот показатель составлял 568,6 млрд рублей).

Также стоит отметить снижение зависимости сегмента от ипотечного кредитования. Доля сделок с привлечением заемных средств в 2025 году снизилась до 45%, тогда как годом ранее она составляла 55%.

«Наиболее востребованными среди покупателей бизнес-класса остаются проекты точечной застройки, предложение которых продолжает снижаться на фоне ограниченного количества новых стартов, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – Оценивая покупательские предпочтения, мы реализуем наши проекты именно в таком формате, и динамика продаж подтверждает его востребованность. ­

Увеличение доли предложения квартир без отделки до 74% от общего объема предложения новостроек бизнес-класса – также обусловлено особенностями формата. Сегодня покупатели все больше заинтересованы в создании индивидуального пространства «под себя». С точки зрения условий приобретения, основным инструментом в сегменте по-прежнему является рассрочка, доля которой только усиливается в условиях высокой ипотечной ставки».