Бизнес и финансы

В ноябре 2025 года на первичном рынке «старой» Москвы представлено всего 52 проекта на котловане, подсчитали аналитики ГК «Основа». За год показатель снизился на 20%. Количество таких новостроек сократилось во всех сегментах, кроме бизнес-класса.

По данным ГК «Основа», на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлен 341 проект, что на 7% уступает результату ноября 2024 года. Особенно резко снизилось количество комплексов на начальном этапе строительства. Сегодня в экспозиции находится 52 подобных проекта против 65 годом ранее (-20% за год). Впрочем, если рассмотреть ретроспективу ранее 2024 года, в ноябре больше новостроек на старте девелоперы предлагали лишь в 2018 году – 85. Так что текущий спад ощутимый, но не критичный.

За прошедшие 12 месяцев предложение новостроек на этапе котлована стагнировало или уменьшилось во всех сегментах первичного рынка. В массовом осталось неизменным (по 17 проектов), в бизнес-классе – на 19% (с 27 до 22 проектов) в премиальном – на 50% (с 12 до 6 проектов), в элитном – на 11% (с 9 до 8 проектов). Вместе с тем, по подсчетам экспертов ГК «Основа», почти половина всех новостроек на котловане в «старой» Москве сейчас относится к бизнес-классу – 42%.

Сокращение числа проектов на котловане в «старой» Москве в первую очередь объясняется замедлением темпа стартов новостроек на фоне высокой ключевой ставки. С начала 2025 года в исторических границах столицы стартовало 23 новых комплекса, тогда как за аналогичный период 2024 года – 49. При этом свыше половины проектов, вышедших на рынок в текущем году, относятся к бизнес-классу – 12. Также в этом сегменте активно стартуют новые корпуса в уже реализуемых комплексах.

«Сегодня на рынке новостроек Москвы сформировался дефицит проектов на котловане, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Число лотов в продаже на начальном этапе строительства за год снизилось на 35% – с 9,7 тыс. до 6,3 тыс. Девелоперы жилья бизнес-класса наиболее активно выводят проекты на рынок. Но даже в этом сегменте темпы пополнения экспозиции не успевают за спросом. Максимальной популярностью пользуются комплексы бизнес-класса от надежных застройщиков, реализуемые в развивающихся и перспективных локациях, а также вблизи природных зон. Приобретение квартир в подобных проектах всегда обеспечивает высокую капитализацию за счет интенсивного развития инфраструктуры в окружении, а новостройки у зеленых зон и большой воды пользуются повышенным спросом. В частности, высокая покупательская активность наблюдается в проектах на котловане «VERY на Ботанической» (II очередь, Марфино, СВАО) и «UNO. Горбунова» (Можайский район, ЗАО). Финансовая устойчивость и учет актуальных запросов целевой аудитории позволяет нашей компании запускать проекты даже в непростых экономических условиях».

По данным "Метриум", с начала 2025 года квадратный метр в новостройках Москвы на стадии котлована подорожал на 11,3%. Для сравнения, в аналогичный период прошедшего года рост цен на начальном этапе строительства составил всего 6,8%. Таким образом, темпы удорожания первичного жилья на котловане в столице год к году увеличились в 1,7 раз.

Специалисты «Метриум» проанализировали динамику цен на новостройки на начальной стадии строительства, чтобы оценить, как замедление темпов появления новых проектов в различных сегментах московского рынка повлияло на их стоимость.

Наиболее заметный рост цен на новостройки на начальном этапе с начала 2025 года зафиксирован в премиум-классе. Если в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных проектах составляла 702 тыс. рублей, то сейчас 2025 года этот показатель достиг 770 тыс. рублей. Таким образом, за короткий период новостройки премиум-класса на начальной стадии строительства подорожали на 10%. По мнению аналитиков «Метриум», это связано с отсутствием стартов новых проектов с дисконтом за котлован и в некоторой степени из-за роста предложения в дорогих проектах.

Анализ средней стоимости квартиры в этом же сегменте и на той же стадии готовности демонстрирует еще более впечатляющую динамику: если в декабре 2024 года застройщики предлагали квартиры и апартаменты «на котловане» в среднем за 49,2 млн рублей, то теперь цена выросла на 19% до 58,5 млн рублей. Это связано с увеличением средней площади квартир в продаже и ростом предложения в более дорогих проектах на начальном этапе.

«Премиальные новостройки сегодня — один из самых востребованных активов для конечных покупателей и инвесторов, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК на начальной стадии строительства Dream Riva). — По объему предложения за последние три года этот сегмент рынка вырос в 1,5 раза. Традиционная привлекательность лотов высокого класса усилилась несколькими факторами. Например, мы наблюдаем смещение спроса с зарубежных предложений на внутренний рынок как результат геополитических явлений. Росту спроса на недвижимость премиального и делюкс-класса способствует и распространение таких финансовых инструментов, как рассрочка. К тому же, высокобюджетные объекты расширяют географию — девелоперы строят новые проекты за пределами традиционных районов центра Москвы».

Рост цен на новостройки на начальном этапе строительства отмечен и в массовом сегменте. Здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7% – с 316 тыс. рублей в декабре 2024 года до 337 тыс. Рублей сегодня. Средняя стоимость квартир в этом сегменте на начальной стадии также заметно выросла: если в декабре такое жилье застройщики предлагали в среднем за 13,6 млн рублей, то сейчас показатель увеличился на 16% до 15,5 млн рублей.

В сегменте новостроек бизнес-класса существенных изменений цен на объекты на начальном этапе строительства в 2025 году пока не наблюдается. В декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса на «котловане» составляла 455 тыс. рублей, а сегодня она незначительно снизилась – всего на 1% до 450 тыс. рублей. Средняя стоимость помещений в новостройках бизнес-класса на начальном этапе их реализации также сократилась на 6% с 24,7 млн рублей до 23,3 млн рублей. Такая динамика, отмечают аналитики «Метриум», связана с тем, что в бизнес-классе в 2025 году было достаточно много стартов продаж.

Немного снизились цены и в новых проектах высокобюджетных новостроек. Здесь средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства в сжатые сроки снизилась на 5% с 2,14 млн рублей до 2,02 млн рублей. Средний бюджет, необходимый для вложений в высокобюджетный проект на начальной стадии его реализации, также несколько сократился: если в декабре 2024 года покупателю такого жилья требовалось в среднем 288 млн рублей, то сейчас этот показатель уменьшился на 10% до 259 млн рублей.

«Квартиры на этапе котлована в «старой» Москве во всех сегментах сейчас стоят в среднем 46,1 млн руб., – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – В свою очередь, средняя стоимость готовых новостроек на 20,2% выше – 55,4 млн руб. Помещения во введенных домах за год подорожали на 32,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства – на 55,2%. Конечно, отчасти столь впечатляющая динамика объясняется изменениями в структуре экспозиции: стартом целого ряда масштабных высокобюджетных проектов и прекращением запуска новых апартаментных комплексов. Но вместе с тем данные показатели нельзя назвать эфемерными. Реальный рост цен, по нашим подсчетам, составляет 15-20%, то есть превосходит уровень инфляции. Это говорит о том, что именно предложения на двух полярных этапах реализации новостроек – на стадии котлована и с ключами – обладают особенно высокой ликвидностью.

Финансовые модели большинства проектов сегодня устроены так, что приобретение жилья на котловане наверняка гарантирует, по меньшей мере, сбережение средств. Девелоперы, как правило, выводят на старте квартиры с дисконтом к рынку, чтобы успешно наполнять эскроу-счета с первых дней реализации. В свою очередь, готовые новостройки продолжают дорожать в условиях всплеска популярности семейной ипотеки, так как это наиболее предпочтительный продукт для покупателей с детьми. К тому же, вложения в них подходят инвесторам-рантье. В портфеле нашей компании есть как новостройки на котловане («UNO на Горбунова», «VERY на Ботанической» (II очередь), так и готовые проекты (RED7, «VERY на Ботанической» (I очередь), MainStreet, «UNO. Головинские пруды», «ФизтехСити»)».

«Наблюдаемое с начала года сокращение объемов вывода новых проектов на рынок новостроек Москвы – это тревожный сигнал, который уже находит отражение в ценовой динамике, особенно на начальных стадиях строительства, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если девелоперская активность по запуску новых жилых комплексов не восстановится в ближайшие месяцы, угроза формирования ощутимого дефицита предложения будет только нарастать, в первую очередь в наиболее ликвидных сегментах, таких как массовый. В этом сегменте стремительно сокращается предложение на фоне высокого спроса. Это неизбежно приведет к дальнейшему удорожанию квартир и апартаментов на этапе «котлована», поскольку именно на этой стадии спрос со стороны покупателей и инвесторов, стремящихся зафиксировать наиболее привлекательную цену, традиционно высок. Более того, нехватка нового предложения на первичном рынке может косвенно подогреть цены и на готовое жилье, а также на вторичном рынке, куда часть спроса переориентируется при сужении выбора в новостройках. Для покупателей это означает, что окно возможностей приобретения жилья по текущим ценам, особенно на старте продаж, может оказаться недолгим».