Бизнес и финансы

Доля готовых квартир на рынке новостроек Москвы составляет всего 11%, подсчитали аналитики Regions Development. Эксперты анализируют, как рыночные условия меняют финансовую логику покупки готового жилья и приводят шесть доводов в пользу этой стратегии.

1. Рынок квартир с ключами вступает в эпоху дефицита

Предложение квартир в сданных новостройках Москвы, как и в целом на рынке, стремительно сокращается. К декабрю 2025 года число таких объектов уменьшилось на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в конце 2024 года покупатели могли выбирать из 5 тысяч квартир в готовых корпусах, то через год этот объем уменьшился до 3,7 тыс. Тренд на снижение предложения не изменится в ближайшей перспективе. Новые проекты сегодня выводятся на рынок гораздо медленнее. Наглядная динамика видна в сегменте премиум-класса – в 2022 году девелоперы представили 15 новых комплексов, в 2023 году – 11, а в 2024 году лишь 9. За весь 2025 год столица увидела всего восемь премиальных новинок. Покупателю становится все сложнее найти подходящий вариант на рынке готового жилья.

2. Готовое жилье продолжает дорожать

Рынок новостроек Москвы демонстрирует активный рост стоимости, который затрагивает и готовое жилье. По итогам декабря 2025 года средняя цена квадратного метра в сданных корпусах достигла 883 тысяч рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 563 тысяч рублей за квадратный метр. Среди прочего, рост цен на готовые новостройки обусловил высокий спрос на наиболее доступные варианты (в массовом сегменте, в частности), в связи с чем средняя цена оставшихся объектов выросла. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках за год выросла на 8%. При этом, отмечают эксперты Regions Development, этот показатель сильно зависит от текущего предложения на рынке. Поскольку вариантов новостроек с готовыми корпусами немного, от месяца к месяцу средняя цена может резко вырастать, например, если в продаже останутся только более дорогие комплексы. Соответственно, каждый месяц отсрочки принятия решения влияет на бюджет покупки. Потенциальный покупатель, откладывающий выбор, в ближайшем будущем с высокой вероятностью столкнется с необходимостью платить больше за тот же объект. Ценовое давление создает конкретные финансовые риски для тех, кто медлит.

3. Ценовой разрыв с «котлованом» сократился

Покупка квартиры в завершенном доме сегодня часто сопоставима по стоимости с приобретением лота на этапе котлована. Новые проекты 2025 года изначально выводятся на рынок по более высоким ценам. В сегменте премиум-класса складывается особенно показательная ситуация. В ценовом диапазоне от 500 тыс. до 1 млн рублей за квадратный метр представлены как строящиеся, так и готовые объекты. Ярким примером служит проект «Преображенская площадь». Средняя стоимость квадратного метра в его сданных корпусах составляет 550 тысяч рублей. При этом сразу в трех новых строящихся комплексах в премиум-классе на этапе котлована предлагаются квартиры по схожей цене.

4. Покупка готовой квартиры позволяет быстрее получить налоговый вычет

Покупка готовой новостройки позволяет в кратчайшие сроки вернуть часть затрат через имущественные налоговые вычеты. Владелец может получить до 260 тысяч рублей от суммы покупки и дополнительно до 390 тыс. рублей с уплаченных ипотечных процентов. В случае с договором долевого участия (ДДУ) эта возможность откладывается до полного завершения строительства и оформления права собственности. Таким образом, покупатель готового жилья оперативно получает реальные деньги. Эти средства можно сразу направить на досрочное погашение ипотеки или ремонт.

5. Готовый дом снимает бремя двойных расходов

Готовый дом решает проблему двойного финансового бремени, которое могут испытывать покупатели квартир в строящемся доме, но не имеющие собственного жилья. Если квартира сдаётся с чистовой отделкой, заселение возможно сразу после сделки. Это означает полное отсутствие двойных платежей. Даже при покупке объекта без отделки период дополнительных расходов сокращается до сроков отделки. На капитальный ремонт в среднем требуется два-три месяца. За этот короткий срок аренда аналогичной квартиры в премиальной новостройке обойдётся в сумму около 150-300 тыс. рублей.

6. Социальная инфраструктура может стать эксклюзивом

В РФ растут строительные издержки, снижается массовый спрос, и девелоперы смещаются в высокие ценовые сегменты. Среди прочего, в ближайшие годы проекты бизнес- и премиум-класса будут становиться компактнее. Застройщики сосредоточатся на относительно небольших жилых комплексах. Такие проекты часто не предусматривают создания собственной масштабной социальной инфраструктуры. Строительство детских садов и тем более школ может стать редкостью. Поэтому уже сейчас покупателям стоит обращать особое внимание на комплексные проекты с полным набором объектов для жизни.

«Текущая рыночная динамика действительно создает необычные условия для покупателей, рассматривающих готовые новостройки, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК с готовой и строящейся очередью «Преображенская площадь»). – Сегодня это выбор в пользу финансовой определенности и быстрого заселения. При этом сейчас на рынке стало меньше инвесторов, покупатели чаше покупают недвижимость для собственного проживания, что и объясняет стабильный спрос на готовые варианты. Особую ценность приобретают комплексные проекты, где в рамках одной территории и концепции представлены разные фазы готовности. Как, например, в нашем комплексе «Преображенская площадь». Здесь клиент может выбрать квартиру в уже сданном корпусе с действующей инфраструктурой или стать владельцем жилья в строящейся очереди. Такой подход позволяет принять взвешенное решение – получить готовность сегодня или спланировать инвестицию на завтра, но в одинаково понятной и безопасной среде».

Девелоперы «старой» Москвы в 2025 году достроили 168 корпусов в 51 новостройке, подсчитали аналитики компании «Метриум». Доля квартир и апартаментов, проданных к моменту ввода домов в эксплуатацию, составляет в среднем 87%. За прошедшие три года показатель вырос во всех сегментах первичного рынка.

По данным «Метриум», по итогам 2025 года девелоперы на рынке новостроек «старой» Москвы сдали 168 корпусов против 241 тремя годами ранее. Таким образом, темп ввода первичного жилья сократился на 30%. Объем сданных корпусов в массовом сегменте снизился на 74% (32 корпуса в 2025 году против 121 корпуса в 2022 году).

«За прошедшие три года средний срок строительства корпусов в массовых новостройках столицы увеличился на 18%, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Девелоперы стали строить дома комфорт-класса существенно дольше, главным образом, из-за финансовых проблем на фоне высокой ключевой ставки. Но значительное сокращение числа вводов связано не только с замедлением активности на стройплощадках. Причина заключается еще и в том, что теперь на рынке массовых новостроек на смену масштабным типовым кварталам комфорт-класса приходят относительно компактные индивидуальные проекты класса комфорт+. То есть сокращение вводов в сегменте объясняется не только экономической турбулентностью, но и модернизацией продукта. Например, в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» предусмотрены опции бизнес-класса, например, квартиры с балконами и окнами на две стороны, доступ по электронному ключу, просторные общественные пространства».

Число вводов корпусов бизнес-класса за последние три года сократилось на 8% (83 корпуса в 2025 году против 90 корпусов в 2022 году). Количество сданных корпусов в премиальных проектах в 2025 году относительно 2022 года выросло на 71% (29 корпусов против 17 корпусов). Темпы ввода корпусов в элитных проектах за прошедшие три года стали выше на 85% (24 корпуса против 13 корпусов).

«На рынке элитных новостроек за последние годы значительно усилилась конкуренция, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Объем предложения в высокобюджетных новостройках Москвы в декабре 2025 года относительно аналогичного периода 2022 года увеличился почти в два раза – на 91%. Появляется все больше проектов, которые состоят из нескольких корпусов. Разумеется, подобная динамика привела и к ускорению темпа ввода домов элитного и делюкс-класса. Правда, в ближайшие годы ситуация может поменяться. Например, в этом году столичные застройщики вывели на рынок всего четыре высокобюджетных комплекса, что, разумеется, негативно отразится на статистике сданных корпусов в среднесрочной перспективе. Темпы ввода элитных новостроек могут снизиться уже в 2026 году. На этом фоне вырастет ликвидность современных высокобюджетных проектов с ключами. Именно на 2026 год запланирован ввод и нашего делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or».

Доля квартир и апартаментов, проданных в массовых проектах со вводом в 2025 году к моменту получения разрешения на ввод (РВ), составляет в среднем 91%, что превышает результат 2022 года – 82%. Комплексы бизнес-класса со вводом в 2025 году распроданы по ДДУ в среднем на 87% против 83% тремя годами ранее. В премиум-классе сейчас показатель достигает в среднем 84%, тогда как три года назад составлял 81%.

«Спрос по ДДУ на премиальное жилье в Москве за прошедшие три года вырос на 157%, то есть почти в 2,6 раз, – рассказывает Артур Кулешов, и.о. заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу компании MR. – Вместе с тем объем строящейся недвижимости премиум-класса тоже значительно увеличился: сейчас жилья в продаже на 115 724 м. кв. больше, чем три года назад. В наиболее ликвидных проектах наблюдается стабильно высокий спрос. Например, в жилом комплексе MOD зафиксирована максимальная доля продаж среди премиальных новостроек, достроенных в 2025 году. Это связано с выгодным расположением комплекса, дизайнерской архитектурой, наличием креативного благоустройства и насыщенной клубной инфраструктуры».

Число жалоб на шум, поступающих от жителей столицы в «Мосэкомониторинг», ежегодно растет. На этом фоне девелоперы все больше внимания уделяют вопросу звукоизоляции проектов. Эксперты ГК ФСК рассказывают об основных особенностях и нормах защиты от шума в новостройках.

Защита от воздушного и ударного шума

Шумоизоляция является одним из обязательных требований к новостройкам в России. Прежде всего нормативные показатели достигаются за счет использования оптимальных материалов и проектных решений.

Снижение уровня воздушного шума (в частности, громкой речи, лая, музыки) происходит, главным образом, благодаря применению многослойных конструкций определенной толщины. Чтобы обеспечить необходимую по нормативам изоляцию от посторонних звуков, обычно требуется 200 мм железобетона либо газобетона или 250 мм полнотелого кирпича.

Структурный или ударный шум (падение предметов, топот, работа лифтов и т.д.) распространяется по каркасу зданий и рассеивается от него внутрь помещений. Для борьбы с ним застройщики устанавливают в жилых комплексах современное оборудование, например, виброгашение в лифтовых системах.

Влияние технологий строительства на шумоизоляцию

Сегодня, по данным ЕРЗ, свыше 70% жилых комплексов в РФ строятся по монолитно-кирпичной и монолитной технологии. Такой формат гарантирует долговечность и эстетичность зданий, а также комфортный микроклимат. Однако он же подразумевает определенные сложности с шумоизоляцией. Армирование (применение множества металлических элементов), цельная структура плит перекрытия монолитных домов, наличие большого числа вентиляционных люков и санитарных зон приводят к стремительной передаче ударных волн. Современные технологии и материалы, которые закладывают прямо в стены и перекрытия при строительстве, не дают ударному шуму распространяться по дому.

Дополнительная опция

Улучшать шумоизоляцию сверх базовых нормативов в квартирах при проведении чистовой отделки девелоперы в соответствии с законом не обязаны. Однако некоторые компании внедряют подобную дополнительную опцию, которая служит ценным конкурентным преимуществом.

«В наших жилых комплексах предусмотрена улучшенная звукоизоляция до 57 дБ, что превосходит установленные законодательством стандарты, – комментирует Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК. – В квартирах с отделкой от ГК ФСК в целях шумоизоляции монтируется по 2 гипсоволоконных листа (19 мм), вибродемпфирующая мембрана (2 мм), каменная вата (20 мм) и звукоизоляционный мат или выполняются межквартирные стены из пеноблоков толщиной 300 мм (при такой толщине так же обеспечивается шумоизоляция до 57 дБ), —

– это наиболее надежные материалы, защищающие от шума. Передовые технологии звукоизоляции квартир с отделкой применяются, например, в жилых комплексах Sky Garden, Rotterdam, Sydney City, Amber City».

Самостоятельная шумоизоляция

Есть две основных технологии шумоизоляции квартир: каркасная и бескаркасная. Первая защищает как от воздушного, так и от ударного шума. Ее принцип заключается в том, что на стену монтируется металлический вибронепроницаемый каркас, а на него крепятся звукопоглощающие материалы. Толщина такой конструкции значительна (в среднем порядка 5 см).

Бескаркасная шумоизоляция препятствует распространению исключительно воздушного шума. В рамках этой технологии звукопоглощающие материалы закрепляются на выбранной поверхности без каркаса, с помощью дюбелей и саморезов. Поэтому и сама конструкция дешевле, проще в монтаже и в два раза тоньше 3 см. Однако максимальный КПД гарантирует именно каркасная технология.

Следует отметить, что при выполнении работ лучше не использовать поролон, пенопласт, пенополистирол. Эти материалы полезны при выполнении теплоизоляции, но не эффективны для защиты от шума. Также необходимо избегать применения пластиковых крепежных изделий. Они будут проводить звуки, что снизит пользу от ремонта.