Бизнес и финансы

Компания Rariteco – девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or – проанализировала рынок клубных домов Москвы за девять месяцев 2025 года. Предметом исследования стали проекты в ЦАО в активной стадии продаж, которые соответствуют основным требованиям клубного формата: точечная застройка (не более 2 корпусов) и не более 100 квартир/апартаментов в доме. Согласно полученным данным, за указанный период в этой категории элитной недвижимости было продано 135 лотов – это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной пик продаж пришелся на первый квартал 2025 года и на летние месяцы.

Среди районов по объёмам продаж клубных домов традиционно лидируют Хамовники, включая Остоженку (здесь было реализовано 70 лотов), Мещанский район (34 лота), а также Замоскворечье и Тверской районы (по 17 лотов).

Стоимость 1 кв. метра в клубных домах в ЦАО в первом полугодии 2025 году по сравнению с ценами конца 2024 года, когда наблюдался их заметный рост, практически не изменилась. К концу отчетного года элитный метр в Хамовниках (включая Остоженку) и Тверском районе стоит приблизительно 2,5 млн руб.; в таких локациях, как Замоскворечье, Якиманка, Арбат, – 2 млн руб.; в Мещанском районе – 1,5 млн руб.

Основная доля продаваемых квартир/апартаментов – без отделки. С отделкой продается только пятая часть всех выставленных лотов. Наибольшим спросом в клубных домах пользовались видовые резиденции с двумя спальнями площадью 100-120 кв. метров.

Также одной из ключевых тенденций в высокобюджетном сегменте стало снижение числа инвестиционных сделок. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенной, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка – их интерес сместился в бизнес- и премиум-классы, а также на офисные объекты недвижимости. Квартиры в клубных домах покупают, как правило, для себя: для постоянного проживания и передачи по наследству.

В первом полугодии на рынок вышли три новых проекта клубных домов в Хамовниках и Мещанском районе (в общей сложности около 200 квартир). В III квартале не стартовало ни одного такого проекта. К концу 2025 года ожидается запуск ещё не менее 5 проектов, где объем экспозиции составит около 200 лотов. Они появятся в Хамовниках (включая Остоженку), в районе Арбата, Чистых прудов и Патриарших прудов. Стоимость 1 кв. метра в новых клубных домах ожидаемо будет выше, чем в тех, которые уже ранее экспонировались на рынке. Это объясняется более высокими ставками проектного финансирования и значительным удорожанием себестоимости строительства, особенно в части премиальных материалов и оборудования. При этом в новых проектах доля продаваемых лотов с отделкой выше, чем в ранее стартовавших.

Архитектура новых элитных проектов претерпела изменения. На смену неоклассике и модерну пришли современные решения с минималистскими фасадами и визуально более сложные архитектурные формы. Все новые проекты – это, как правило, точечная застройка с небольшим количеством квартир и без внутренних приватных дворов.

«Из-за заметного снижения спроса, которое наблюдается с начала текущего года, в ближайшее время мы не ожидаем существенного всплеска продаж в сегменте клубных домов, – заключает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Выход новых проектов не окажет значительного влияния на рынок из-за небольшого общего количества ожидаемых лотов, которые выставят на продажу. К тому же, шесть проектов в этом году вводятся в эксплуатацию, и застройщики стремятся закрыть максимальный объем предложения».

В III квартале 2025 года на рынке новостроек столицы, включая Новую Москву, стартовали продажи[1] всего семи новых проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это минимальный показатель за 12 лет. Текущие темпы стартов на 41,7% меньше, чем в III квартале 2024 года (12 проектов), на 46,2% меньше по сравнению с III кварталом 2023 года (13 проектов) и на 56,3% меньше относительно III квартала 2022 года (16 проектов).

Среди проектов, продажи которых стартовали в III квартале 2025 года, ни один сегмент не преобладает единолично. По два новых комплекса появилось в массовом и бизнес-сегментах. Таке началась реализация одного премиального проекта и двух делюкс-комплексов. При этом девелоперы не вывели на рынок ни одного нового проекта в ТиНАО. Примечательно, что за первые три квартала 2025 года в исторических границах столицы стартовало 22 комплекса, а в Новой Москве – всего два.

Девелоперы проектов комфорт-класса «старой» Москвы в III квартале 2025 года объявили старт продаж в двух комплексах («Онежский вал» и «Квартал Мит» от «ПИК») против трех стартов за аналогичный период 2024 года. Для сравнения, в III квартале 2023 года в продажу вышли 4 массовые новостройки, в III квартале 2022 года – 6.

Застройщики проектов бизнес-класса в III квартале 2025 года вывели на рынок два комплекса («MyPriority Нижегородская» от ГК «Гранель» и «Level Войковская» от Level Group). Показатель значительно уступает результату III квартала 2024 года – 5 проектов. Вместе с тем в III квартале 2023 года стартовали 5 комплексов бизнес-класса, в III квартале 2022 года – 6. При этом жилой комплекс бизнес+ STONE Rise от девелопера STONE в III квартале 2025 года перешел от этапа бронирования к открытым продажам. Проект занял первое место по числу сделок ДДУ в августе на первичном рынке столицы с результатом в 172 покупки.

«Уже второй год подряд проекты бизнес-класса лидируют по темпам стартов в Москве, опережая новостройки комфорт-класса, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Rise со стартом открытых продаж в III квартале 2025 года). – Комплексы бизнес-класса становятся все более востребованными за счет оптимального сочетания привлекательных цен, эргономичных планировок и развитой инфраструктуры. Это «золотая середина», идеально подходящая для «среднего класса», который преобладает среди клиентов столичного первичного рынка. Особенно часто покупатели выбирают новостройки класса бизнес+. Эти проекты расположены в перспективных локациях без премиального статуса, поэтому продаются по цене бизнес-класса, однако выделяются премиальными характеристиками. Например, наш проект бизнес+ STONE Rise отличается высокими потолками, небольшим числом квартир на этаже, увеличенной площадью остекления, эксклюзивными планировочными решениями».

В премиальном сегменте в III квартале 2025 года стартовал лишь один проект (ONE от MR), что тождественно результату за аналогичный период прошлого года. В свою очередь, в III квартале 2023 года и III квартале 2022 года на рынок также выходило по одному премиальному комплексу. Стоит отметить, что проект премиум-класса ONE от MR стал новым лидером по высотности среди небоскребов с квартирами в деловом кластере «Москва-Сити» с показателем 379 м. Также данный проект является также самым высоким строящимся жилым зданием России.

«Премиальный рынок в Москве активно развивается, – рассказывает Артур Кулешов, исполняющий обязанности заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу (девелопер премиального жилого комплекса ONE со стартом в III квартале 2025 года). – За последние пять лет спрос на премиальные новостройки столицы увеличился в 5,2 раза, а средняя цена квадратного метра в сегменте выросла на 40%. Особенной популярностью у покупателей пользуются высотные проекты, соответствующие концепции pocket city («город в кармане»). Жители таких комплексов в пределах дома имеют доступ к разнообразной социальной и коммерческой инфраструктуре, а иногда даже объектам благоустройства «под крышей» здания. Например, в нашем новом сверхвысоком 90-этажном небоскребе ONE появится самый высокий в Европе парк – Sky Garden – на уровне 85 этажа».

Девелоперы элитных и делюкс-комплексов в III квартале 2025 года объявили о старте продаж двух проектов (оба делюкс-класса), что тождественно результату за аналогичный период минувшего года. Эти комплексы на рынок вывел девелопер MR («Дом Соболева» и Clos 17). Для сравнения, в III квартале 2023 года состоялось 4 старта, в III квартале 2022 года – 5.

«По мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ наблюдается постепенное восстановление рынка недвижимости, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако пока нет оснований ждать ни резкого притока клиентов, ни массового запуска новых проектов. Игроки рынка все еще ждут дальнейшего улучшения условий получения заемных средств. В результате продолжается исчерпание предложения в новостройках Москвы, хотя о дефиците все же говорить не приходится. Вероятно, в IV квартале девелоперы начнут активнее выводить жилые комплексы на рынок, чтобы синхронизироваться с растущей волной отложенного спроса».

[1] С учетом бронирований.