Федеральный закон, в соответствии с которым эскроу-счетами будет необходимо пользоваться в реалиях индивидуального жилищного строительства, вступит в силу 1 марта 2025 года. Тем временем, внутри сферы разгораются нешуточные споры касательно этого нововведения. Лидеры мнений в сфере загородной недвижимости в один голос кричат: ИЖС не готово к эскроу!
Директор строительной компании Good Wood Александр Дубовенко в беседах со СМИ не раз упоминал, что норм приемки частного дома пока не существует. То же говорит в своих интервью и Максим Лазовский — создатель компании «Дом Лазовского»: у компаний остается много вопросов по сдаче-приемке объектов, по регулирующему эти процессы официальному органу.
Данная ситуация рождает целый ряд проблем, оказывающих влияние как на застройщиков, так и на конечного потребителя. Одна из них — потребительский экстремизм, когда заказчик умышленно не принимает объект с целью снизить его стоимость или не заплатить за построенный дом вообще.
Казалось бы, вред в этой ситуации наносится лишь застройщику, но на самом деле, в конечном итоге страдает потребитель. Застройщик не может работать себе в убыток и единожды столкнувшись с потребительским экстремизмом начинает закладывать эти риски в смету: траты на юридическое сопровождение, временные издержки, траты на возможные строительно-технические экспертизы. Таким образом, общая стоимость строительства вырастает по данным строительного сообщества примерно на 10%. В итоге, один потребитель получает дом бесплатно, а все остальные расплачиваются за него.
Разберемся, чем чревато отсутствие нормативов приемки домов ИЖС?
ИЖС могут быть разнообразными — существует огромное множество технологий строительства, разобраться в которых обывателю непросто. Поэтому оценить качество построенного дома заказчику порой просто невозможно. И тогда в силу входят субъективные факторы. Введение эскроу счетов усугубит эту ситуацию и строить дома станет еще дороже.
При чем тут эскроу? А при том. Когда сделка проводится через эскроу-счёт, средства, уплаченные заказчиком, застройщик получает лишь после подписания заказчиком акта приемки работ. Все работы застройщик производит на заемные средства и платит проценты по кредиту. Если клиент по субъективным взглядам или умышленно не принимает объект, застройщик попадает в неприятную финансовую ситуацию.
В этом случае, чтобы разрешить все разногласия, и нужна строительная экспертиза, в рамках которой независимый специалист рассудит: все ли так сделал застройщик, какими СНИПами нужно руководствоваться, отвечает ли дом всем требованиям и нормативам. Однако, на данный момент, в России не существует единого государственного органа, занимающегося этими вопросами. Есть лишь множество частных организаций, в которых работают эксперты с разной квалификацией, которая далеко не всегда дает компетенции для разбора всех строительных технологий и нюансов.
Не просто опасения
То, о чем говорят авторитетные застройщики, не просто опасения. В сфере ИЖС уже есть инциденты и даже судебные разбирательства, связанные с некорректной экспертизой.
Так, 8 октября в апелляционной инстанции Московского городского суда началось слушание резонансного для ниши ИЖС дела, важнейшую роль в котором играет исполнение судебно-строительной экспертизы специалистом, не имеющим необходимой квалификации. К чему привела такая экспертиза? Застройщик, построив дом за 5 000 000, по решению суда, основанному на экспертизе, оказался должным клиенту 6 000 000.
Такие примеры остро сообщают о необходимости решения вопросов на государственном уровне о регулировании приема работ и созданию нормативных документов, способных урегулировать споры между застройщиком и клиентом, а также исключить возможность развития потребительского экстремизма.
Решат ли проблему новые инициативы ДОМ.РФ?
ДОМ.РФ объявил о введении новых правил использования эскроу-счетоа. Согласно нововведению 80% со счетов эскроу могут быть перечислены застройщику в случае, если перечень поверженных работ будет подтвержден независимой экспертизой. По мнению экспертов рынка, данная инициатива не решит существующие проблемы.
«Новая инициатива ДОМ.РФ про 80% раскрытие счета эскроу при наличии акта приемки независимой экспертизой не окажет существенного влияния на популярность эскроу» — поделился мнением владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский
«Почему? Во-первых, 20% это тоже существенная сумма для застройщика. И ее надо получить. А раз клиент изначально встает на путь шантажа и потребительского экстремизма, получить эти 20% будет сложно» — пояснил эксперт.
«Как я уже говорил — нужен четкий регламент работы и его апробация на практике. Пока такая инициатива выглядит скорее «костыльным» решением и попыткой ДОМ.РФ сохранить объемы строительства. Ведь они, как банк, тоже заинтересованы в увеличении, а не уменьшении числа строек и сделок соответственно» — добавил Максим Лазовский.
Комментариев пока нет.
