США ПОСЛЕ ПАНДЕМИИ: ИНВЕСТИЦИИ ВОПРЕКИ КРИЗИСУ
Изучение опыта инвестиций на офисном рынке в США показывает два ключевых вывода:
- Во-первых, в период после пандемии коронавируса, несмотря на падение спроса на офисы и рост доли свободных площадей, инвестиционная активность в этом сегменте оставалась на высоком уровне.
- Во-вторых, основными участниками рынка инвестиций офисной недвижимости были частные инвесторы.
Обычно в периоды кризисов, когда экономика сокращается, наблюдается рост доли свободных офисных площадей, а инвестиционная активность снижается. Однако эта закономерность была нарушена в период после пандемии коронавируса на рынке США: благодаря господдержке и низким процентным ставкам экономика быстро восстановилась, что спровоцировало рост сделок на офисном рынке. В 2021 году объем транзакций достиг почти 7 тысяч при уровне вакантности 16,5%. Для сравнения: в 2018 году, до пандемии, сделок было меньше (около 5,5 тысяч), а вакантных площадей — всего 13%. Таким образом, несмотря на ухудшение рыночных условий (рост пустующих помещений), инвестиционная активность в сегменте увеличилась.
Рост инвестиционной активности был обусловлен притоком частных инвесторов, которые приобретали небольшие объекты (до 5000 кв. м), поскольку их было проще финансировать. В результате доля частных инвестиций в общем объеме вложений в офисы выросла примерно до 39% в 2020–феврале 2025 года против 25% в 2003–2019 гг. Особенно показателен рост числа сделок, где частные инвесторы выступали одновременно как покупателями, так и продавцами: их доля выросла с 14% (2003–2019 гг.) до 26% (2020–февраль 2025 г.).То есть фактически четверть инвестиционного рынка США обходится без участия институциональных игроков, которые долгие годы были основным драйвером инвестиций в офисы.
РОССИЯ: ПОЯВЛЕНИЕ ПРОДУКТА И ПОЗИТИВНЫЕ ОЖИДАНИЯ ОТ РЫНКА ПРИВЛЕКЛИ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ
Анализируя российский опыт, можно также отметить взаимосвязь между долей свободных офисных площадей и инвестиционной активностью[1]: сокращение вакантных помещений приводит к увеличению количества сделок. Эта закономерность наглядно представлена на графике, где шкала от 0 до 100 пунктов отражает диапазон от минимального до максимального годового объема транзакций за анализируемый период.
Доля свободных площадей и транзакционная инвестиционная активность на офисном рынке в Москве
Источник: CORE.XP Аналитика
При этом в 2020 году эта закономерность была нарушена на фоне низкой ключевой ставки, когда она достигла исторического минимума 4,25%. Несмотря на рост доли свободных офисных площадей в 2020 году до 10,2% (+1,1 п.п. г/г), число транзакций выросло на 24% г/г.
Ключевая ставка
Источник: Банк России, CORE.XP Аналитика
Отметим, что в постпандемийный период доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями, увеличилась: с 13% в 2013-2020 гг. до 32% в 2021-2024 гг.
При этом доля транзакций, в которых частные инвесторы выступали покупателями, а девелоперы – продавцами, увеличилась с 5% в 2013-2020 гг. до 20% в 2021-2024 гг. В 2024 году доля таких транзакций достигла 30%, а к первому кварталу 2025 года этот показатель вырос до 38%. Параллельно с увеличением количества сделок произошло существенное снижение их среднего размера: если в 2013-2020 гг. средний чек составлял около 2,4 млрд рублей, то в 2021-2024 гг. он сократился до 0,5 млрд рублей.
Рост инвестиционной активности частных инвесторов на рынке офисной недвижимости обусловлен несколькими факторами. Во-первых, девелоперы начали предлагать высококачественные офисные помещения в «мелкую нарезку» со сравнительно небольшим чеком, что значительно расширило круг потенциальных покупателей. Особенно заметно увеличилось предложение совсем небольших помещений площадью до 300 кв. м - их доля в общем объеме продаж розничных офисов выросла с 25% в 2022 году до 50% в 2024 году. Во-вторых, крайне низкий уровень вакантных площадей (в Москве он составил всего 3,7% в первом квартале 2025 года) и ожидаемый рост ставок аренды в сочетании с качественным предложением, позволили девелоперам привлечь новые категории покупателей в офисный сегмент.
Описанные выше процессы, проходившие на рынках США и России, отражают тенденцию развития инвестиционных рынков в сторону более широкого круга участников: от крупных институциональных игроков к частным инвесторам и небольшим сделкам. В российских реалиях эта тенденция, вероятно, получит дальнейшее развитие - в перспективе ближайших лет можно ожидать существенного расширения круга инвесторов, которым открыта возможность инвестировать в качественную офисную недвижимость. Особый интерес представляет потенциал привлечения частных капиталов через инструменты коллективных инвестиций, в частности через ЗПИФы. Этот механизм уже доказал свою эффективность на складском рынке недвижимости, где в последние годы стал ключевым драйвером инвестиционной активности, и может быть успешно адаптирован для офисного сегмента.
[1] Транзакционная инвестиционная активность отражена индексом, который рассчитывается по формуле (Xt-Xmin)/(Xmax-Xmin), где Xt- количество транзакций в год, Xmin – минимальное годовое количество транзакций за период, Xmax -максимальное годовое количество транзакций за период.
Комментариев пока нет.
