Бизнес и финансы

Инвестиционная привлекательность жилья сохраняется и после ввода в эксплуатацию проекта. Аналитики компании «Метриум» рассмотрели проекты со сроком ввода в IV квартале 2023 года и то, как за прошедшие полгода в них изменилась средняя цена квадратного метра.

На первичном рынке Москвы, по данным «Метриум», представлено 7780 квартир и апартаментов в готовых корпусах в 197 комплексах. Их доля от общего объема предложения составляет 11%.

В IV квартале 2023 года разрешение на ввод получили корпуса в 52 проектах новостроек. В 49 из них продажи ведутся до сих пор. При этом «квадрат» в данных корпусах подорожал на 0,1% – до 417,7 тысяч рублей. Однако де-факто изменение значительнее, так как средняя площадь реализуемого в этих проектах первичного жилья выросла на 9,5%. А, как правило, чем ниже площадь, тем выше цена квадратного метра. Следовательно, «однушки» и студии быстрее вымываются из предложения в готовых комплексах, чем просторные лоты.

Первое место по росту средней цены квадратного метра в массовом сегменте за полгода среди проектов со вводом в IV квартале 2023 года занял ЖК Vangarden от «ПИК» (+9,4%; реализуемая средняя площадь сократилась на 4%), в бизнес-классе – «Метрополия» от MR Group (+16,7%, средняя площадь +3,3%), в премиум-классе – Dream Towers от Regions Development (+10,5%, средняя площадь +7,8%), в элитном сегменте – Turgenev от «НеоСтрой» (+18,6%, средняя площадь +0,6%), в Новой Москве – «Эдельвейс» от ГК «ЦентрСтрой» (+3,9%, средняя площадь -0,1%).

«Многие новостройки продолжают дорожать и после ввода в эксплуатацию, – отмечает Леонид Савков, коммерческий директор MR Group. – Комплекс с прогрессивной концепцией, развитой инфраструктурой, качественным благоустройством остается современным и широко востребованным еще на протяжении 5-7 лет. В течение этого периода «квадрат» в таких «вчерашних новостройках» может продолжать дорожать на уровне, опережающем инфляцию, хотя уже не так стремительно, как в процессе строительства. Но важно, чтобы рассматриваемый комплекс действительно был инновационным, опережающим время, созданным при участии ведущих архитекторов и дизайнеров. Переплачивая за эти преимущества, клиенты получают по-настоящему ликвидный продукт даже с ключами. Проекты нашей компании отличают уникальная архитектура, прогрессивные концепции, развитая инфраструктура и качественное благоустройство. Это позволяет комплексам MR Group оставаться современными и широко востребованными и после ввода в эксплуатацию».

«Решающий фактор роста цен на готовые новостройки – статус локации, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер готового премиального ЖК Dream Towers). – Сложно добиться положительной динамики в состоявшемся районе, который почти не меняется с годами. Иная ситуация наблюдается в новых премиальных локациях. Их активное развитие ведет к удорожанию уже построенных современных домов. Эволюционирует окружение, и, естественно, растут цены на квартиры. Например, на Нагатинском полуострове, где, помимо жилья премиум-класса, уже создан грандиозный рекреационный кластер, в перспективе появятся новый открытый парк развлечений и пешеходная улица с бутиками и ресторанами Dream Street. Стоит отметить, что современная досуговая инфраструктура интересна инвесторам с точки зрения готового арендного бизнеса: можно сразу получать доход за счет того, что дом построен».

Средняя цена квадратного метра в новостройках с ключами – 509,8 тысяч рублей. Для сравнения, строящиеся комплексы стоят в среднем 454,3 тысяч рублей за кв. м, то есть на 10,9% меньше. При этом средняя площадь квартир и апартаментов во введенных новостройках составляет 65,7 кв. м, тогда как в строящихся – 52,7 кв. м, то есть на 19,8% меньше. Таким образом, учитывая, что в компактных помещениях «квадрат» обычно дороже, разница между средней ценой готовых и недостроенных проектов выглядит еще более впечатляющей. 

На первичном рынке Москвы наблюдается дефицит квартир и апартаментов в готовых новостройках. Эксперты компании «Метриум» подсчитали, что за год их предложение сократилось на 15,2%. Меньше всего доля предложения подобных вариантов в Новой Москве.

По данным «Метриум», на первичном рынке Москвы сегодня представлено 7427 квартир и апартаментов в готовых корпусах 190 новостроек. Доля первичного жилья с ключами составляет 10,1% от общего объема предложения в столице. За прошедший год число квартир и апартаментов в готовых новостройках в Москве сократилось на 15,2%, а их доля в суммарной экспозиции снизилась на 1,9 процентных пунктов. Кроме того, на 18,5% сократилось количество комплексов с ключами, в августе 2023 года их было 233.

Доля готового предложения в массовом сегменте составляет 9,6%, в бизнес-классе – 13,3%, в премиум-классе – 9,7%, в элитном сегменте – 20,8%, в Новой Москве – 5,9%. Таким образом, только покупателям жилья элитного и делюкс-класса доступен широкий выбор вариантов с ключами.

«Дефицит лотов в готовых комплексах наблюдается практически во всех сегментах первичного рынка, – рассказывает Олег Колченко, акционер и управляющий партнер ГК «Основа». – Однако благодаря этому свободные варианты в готовых корпусах обладают повышенной ликвидностью. Это прекрасный выбор как для конечных покупателей, которым не придется долго ждать переезда, так и для инвесторов, ведь средняя арендная ставка в столице только за минувший месяц выросла на 12%, а средняя доходность достигла 7,4% годовых. Наша компания предлагает в Москве готовые лоты в четырех комплексах: MainStreet, «Резиденции Замоскворечье», «VERY на Ботанической», RED7». 

«За год число готовых вариантов в премиальных комплексах Москвы выросло на 16,8%, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Тем не менее, предложение остается дефицитным. Более того, почти половина экспозиции квартир и апартаментов с ключами на первичном рынке премиум-класса приходится на три проекта. Соответственно, выбор у покупателей ограничен. С инвестиционной точки зрения разумнее всего покупать готовые квартиры в локациях, где дефицит выражен наиболее отчетливо. Например, в Северном округе, где представлено всего 54 таких варианта».

Средняя цена готовых новостроек в Москве – 556,1 тысяч рублей, что на 14,9% больше средней цены всех комплексов на первичном рынке столицы. Самый доступный вариант с ключами от девелоперов стоит 5,2 млн рублей за 35 кв. м, наиболее дорогой – 1,8 млрд рублей за 752 кв. м.

«За первые семь месяцев 2024 года на рынке готового жилья Москвы было зарегистрировано 67 тысяч сделок, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако статистика договоров купли-продажи (ДКП) учитывает и вторичный рынок, переживающий спад на фоне высоких рыночных ставок и отсутствия инструментов поддержки. В свою очередь, интерес к готовым новостройкам от девелоперов, напротив, растет. Такие варианты гарантируют скорое заселение, при этом их можно приобрести с помощью семейной либо субсидированной ипотеки, либо воспользовавшись беспроцентной рассрочкой».