Бывает, что покупатель хочет приобрести квартиру в новостройке в конкретном ЖК, а застройщик уже все лоты распродал. Тогда есть вариант купить квартиру по переуступке прав. Корреспонденты «НДВ Супермаркет Недвижимости» разбирались в нюансах такой сделки вместе с руководителем Департамента городской и загородной недвижимости Еленой Мищенко.
Это законно?
Для начала, определимся, что же такое переуступка квартиры. Уступка прав требования — это сделка, при которой первоначальный дольщик (инвестор, покупатель) передаёт свои права на квартиру по договору долевого участия другому лицу до момента получения собственности. То есть объект ещё не оформлен в собственность, но право требования на него уже можно продать.
«Уступка — это абсолютно легальный инструмент, но требующий внимательности и профессиональной подготовки документов», - отмечает Елена Мищенко.
Кто может участвовать в такой сделке?
Все участники долевого строительства, у которых оформлен договор ДДУ и отсутствуют обременения со стороны застройщика или банка. Также так часто продают инвестиционные квартиры, купленные на этапе котлована.
Плюсы сделки по переуступке
Самый главный плюс – это цена. Она часто ниже, чем если вы соберетесь покупать напрямую у застройщика.
Еще из достоинств – вам точно будет, из чего выбрать. Можно найти интересные планировки и этажи, которых уже нет в наличии у застройщика.
Кроме того, можно отметить скорость. Вам не придется долго ждать, пока сдастся дом – чаще всего объект будет близок к сдаче.
Ну, и наконец, гибкость. Иногда удаётся договориться об индивидуальных условиях оплаты или скидке.
Минусы сделки по переуступке
Случаются договоры уступки по банкротным проектам – на такие ЖК стоит запрет на регистрацию, и она невозможна в Росреестре.
Бывают ограничения со стороны застройщика — например, плата за согласование уступки в случае неполной оплаты по ДДУ или рассрочки.
Не всегда доступна ипотека, особенно если дом близок к сдаче и не все банки готовы кредитовать цессию.
Еще из минусов можно отметить и отсутствие отделки, и невозможность участвовать в выборе дополнительных опций от застройщика.
Из чего складывается цена уступки?
К сумме, уже уплаченной по ДДУ, добавляется возможная доплата. Нужно учитывать и то, что собственник будет устанавливать цену «в рынке». Кроме того, застройщик может взимать плату за согласие и регистрацию уступки (30 000–300 000 ₽).
Сделка по переуступке: основные этапы
В первую очередь, вы выбираете объект, изучаете объявления, выбираете понравившуюся квартиру и связываетесь с продавцом. Затем согласовываете с ним условия сделки по переуступке квартиры и обязательно проверяете ДДУ. Следующий этап – подготовка и подписание договора цессии.
Договор цессии должен включать:
- Реквизиты сторон и ссылки на оригинальный ДДУ
- Подробные условия передачи прав требования
- Указание суммы и порядка расчётов
- Согласие или уведомление застройщика (если необходимо)
- Перечень приложений: актов, копий, разрешений, рекомендуется сопровождение юриста или опытного риелтора.
После этого может потребоваться получение согласия застройщика, затем будет регистрация договора уступки в Росреестре. После этого производятся расчеты.
